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央行宣告房貸“重新定價” 億萬人將受影響

[2020-02-24] 點擊數:2

今天(12月28日)央行宣布了一個重磅消息,那就是為了深化利率市場化改革,央行宣告房貸利率新方式,要求存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上要在2020年8月31日前完成。 存量浮動利率貸款也就是2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。 直白一點理解就是,目前國內的買房的貸款利率計算方式主要有兩種,第一種是貸款改革之前的貸款定價方式,另外一個是按照新的LPR利率加點而成。

如果你買房的時候是按照第一種計算方式,那么你的貸款就是存量浮動利率貸款范圍。

LPR改革是在2019年10月8日公布的消息,在這之前的貸款基本上都是存量貸款。也有一些是在新政之后貸款,但是還是按照原來的定價方式的貸款,也屬于存量浮動利率貸款的范圍。 對于這部分存量浮動利率貸款,央行作出了以下幾點要求:

1,從2020年1月1日開始各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

2,自2020年3月1日起銀行與存量浮動利率貸款的客戶協商,將原來的貸款合同利率定價方式轉為新的LPR定價方式,定價基準只能轉一次,并且要在2020年8月31日前完成。也可以轉換成固定利率貸款,轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。

3,轉換之后的LPR加點數值由借貸雙方協商決定(商業性個人住房貸款除外),商業性個人住房貸款加點數值是最近的執行利率減去2019年12月發布的相應期限LPR.從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

4,后續周期和價格調整方面,借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。 這個例子可以幫助大家來理解:目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。 2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。 在買房的過程中,最大的兩部分支出除了房子本身的價格之外,就是房貸利息了。

這一個政策可以說影響面非常廣,因為目前起碼有29萬億的個人住房貸款余額,剔除掉一部分已經到最后一個定價周期的房貸,預計還有25萬億的房貸要面臨著重新定價的問題。

不過因為央行提到存量商業性個人住房貸款在轉換時點保持不變,所以短期內房貸利率也會保持穩定。以后每個月20日,LPR就要重新定價一次。最新的LPR基準利率是:1年期4.15,5年期4.80。

目前國內外降息潮來襲,而且之前LPR利率也下降過幾次,未來還是有下降的機會的,那么這也會在一定程度上帶動房貸利率的下調。